賃貸住宅の「サブリース制度」は、賃貸住宅のオーナー、サブリース事業者の双方だけではなく、住宅業界にとって発展させたい制度と考えています。「遊休土地の活用が図れる」「入居者に安心で良好な住環境を提供」「劣化による空室を防ぐ賃貸管理」など、多くの利点があります。
しかし残念ながら現在サブリース事業では、様々なトラブルが起きており、発展を歪めています。2020年12月「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行され、一歩前進と思われましたが、国土交通省がまとめたアンケートでは、「契約途中での大幅な家賃減額等の予期せぬ条件変更を求められた」というトラブルが多いとされています。
これらのトラブルには、
- 「経営資源の脆弱なオーナーとサブリース事業者という対立構造」
- 「本来、入居者保護であるべき借地借家法が、情報力・資金力が豊富なサブリース事業者保護となっている」に要因があると考えています。これらはオーナー一個人や一企業の努力では解決できません。
「６つの目標」
１．借地借家法３２条１項適用問題の検討
家賃増減の根拠とされている借地借家法３２条１項には、「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」とありますが、この結果の妥当性（当事者の関係、利益状況、社会通念等から見て妥当な落としどころ）と法的妥当性を委員会で調査致します。
組織的な不法行為が原因で経営危機の陥り、その収益改善の手段としての家賃減額請求は、通知書にある借地借家法第３２条第１項の適用外だと考えます。
家賃減額は、リスクを負った投下資本の回収に支障を生じます。「衡平の見地」からの判断が必要です。
２.サブリースのトラブル解決に、公的な裁判外調停制度（ADR）の活用
「収益が悪化したサブリース事業者の経営改善のための一方的な賃料減額要求」が最も多いトラブルです。この話し合いとして民事調停が多いようですが、オーナー側には、弁護士に依頼する資金力はありません。そのため双方が納得できる話し合いの場が設けられていません。そこで第三者による調停の場として「ADR（裁判外紛争解決手続）制度」を、安価（１万円）で利便性が高いので、この制度の利用促進を図りたい。
３．相対的に弱い立場のオーナーが納得でき、サブリース事業者の経営改善が可能な賃料改定ガイドライン制定
大企業の多いサブリース事業者に比べて、オーナーの立場は相対的に弱いのが実情です。サブリース事業者側には、借地借家法第32条により、正当事由があれば賃料減額請求権が認められていますが、双方が納得できる解決のための、「賃料改定と契約解除のガイドライン」を策定する。
４．既存アパートの長寿命化と省エネのための補助金制度
少子化と高齢化のため賃貸住宅の空室は増えています。オーナーの資金不足のため、入居者の快適な住環境を整備できない状態です。そのためサブリース事業者も賃料減額を求めざるを得なくなっています。この状況は、サブリース事業の発展を損なう原因です。環境省、経済産業書、国土交通省の三省共同事業としてZEH補助金制度がありますが、既存アパートの改良と再生のためには、制約が多い制度となっています。老朽化した賃貸住宅の省エネ化による再生に取り組みやすい制度を創設する。
５．持続可能な「サブリース関する法令の再整備」
2020年12月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は、まだ借地借家法の考え方が、近年の実情に合わない状態で高いハードルとなっています。この状況では健全なアパート経営の発展は難しく、結局は入居者に良い住環境が提供できていません。そこで、まずは次の2点の改正を目指す。
①マスターリース契約における借地借家法32条「賃料減額請求」に、正当事由を要件とする明文化
②建て替えや大修繕を目的とした、「賃料増額請求権とオーナーの契約解除権」の明文化
６．資料作成及び相談窓口の開設
・家賃交渉資料の作成と提供
・家賃交渉などの悩み事の相談窓口を開設
相談窓口：
ＮＰＯ法人日本住宅性能検査協会
建築・不動産取引問題に関する第三者委員会・CSR企業適正評価委員会
レオパレス２１家賃減額請求調査会
会 則
第 1 条（名称） 本会は、レオパレス２１家賃減額請求調査会・オーナー会と称する。
第 2 条（目的） 本会は、レオパレス 21 賃貸物件のオーナー間の交流を軸に情報交換と相互に助け合うことを目的とする。
第 3 条（会員） 本会の会員は、レオパレス 21 のオーナーをもって組織する。（元オーナーも含む）
第 4 条（入会） 入会時に氏名・フリガナ・連絡先電話番号自宅と携帯電話・PC メールアドレス・住所・ 年齢・レオパレス 21 賃貸契約内容を電子メール又は、郵送にて本部へ登録すること。
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令和４年９月
