備付けのエアコンの修理代金は修繕特約がある場合でも家主の費用負担
（質問）
賃貸マンションの備付けのエアコンが故障し、不動産管理会社に修理を依頼したところ、特約で修理は賃借人負担となっているので、電気店に自分で修理を依頼するようにと断られた。
取敢えず自分で電気店へ修理を頼み、室外機のコンプレッサー不良交換で、５万円の修理代を支払った。本来備付けの設備は、貸主が修理代金を負担するのが道理だと思うのですが。
（回答）
民法６０６条１項で賃貸人は修繕義務を負っています。
賃借人の故意・過失がない限り、賃借人が修繕をした場合、賃貸人に対してその費用を請求することが出来ます。
但し、同条は、任意規定であり、特約で修繕義務を賃借人に負担させることは可能です。
しかし特約を結べば何でも認められる訳ではありません。
(1)「借家人の負担において修繕を行う旨の特約をもって賃借人に積極的に修繕義務まで課したものと解することはできない。
仮に修理特約により何らかの修繕義務を負うものとしても、その範囲は小修理・小修繕の範囲に限られるべきである」
（名古屋地裁平成２年１０月１９日判決）。
(2)「修繕特約は、一定範囲の小修繕については賃借人の全額負担とする旨を定めたものであるといえるが、居住用建物の賃貸借における特約の趣旨は、通常賃貸人の修繕義務を免除したにとどまり、更に特別の事情が存在する場合を除き、賃借人に修繕義務を負わせるものではない」
（仙台簡易裁判所平成８年１１月２８日判決）。
即ち、家主の修繕義務を免除したにとどまり、積極的に借家人に修繕義務を課したものではありません。仮に修繕特約によって賃借人が修繕義務を負うとされる場合でも、少額の費用で済む「小修繕」についてのみ修繕義務を負い、「大修繕」については修繕義務を負いません。
従って、大修繕に関しては修繕特約を結んでも無効というのが裁判例です。
結論、修理代金が概ね１万円以下の場合が小修繕と言われています。
相談者のエアコン修理は、小修繕とは言えないので、従って、修繕義務を負いません。
賃借人が自ら修理費用を負担した場合は、賃貸人に対して、民法６０８条により、直ちに支出した費用の全額を費用償還請求できます。
賃貸人が修理費用を支払わない場合は、家賃と相殺することが出来ます。
定期借家契約と一般的な賃貸契約の比較
１．契約方法
| 定期借家契約： | 公正証書を含む契約書面による契約に限る |
| 従来型の借家契約： | 書面でも口頭でも可 |
２．更新の有無
| 定期借家契約： | 期間満了により終了し、更新はない |
| 従来型の借家契約： | 正当事由がない限り更新 |
３．建物の賃貸借期間の上限
| 定期借家契約： | 無制限 |
| 従来型の借家契約： | 平成12年3月1日より前＝２０年間 平成12年3月1日以後＝無制限 |
４．期間を１年未満とする建物の賃貸借の効力
| 定期借家契約： | 期間を半年とする等、１年未満の契約も有効 |
| 従来型の借家契約： |
有効。事者は借賃の額の増減を請求できる。 |
５．建物の賃借の増減
| 定期借家契約： | 賃借の増減は特約があればその定めに従う |
| 従来型の借家契約： | 事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う |
６．中途解約の可否
| 定期借家契約： |
床面積200m2未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により中途解約できる（契約内容に例外あり） |
| 従来型の借家契約： | 中途解約に関する特約があればそれによる |
（サブリース問題研究会）
