２０１０年3月期と2011年3月期で巨額赤字を出したレオパレスを延命する為「終了プロジェクト」と名付けられた強引な一方的な通知で家賃減額・契約解除が断行された例です。
２０１０年3月期と2011年3月期で巨額赤字を出したレオパレスを延命する為「終了プロジェクト」と名付けられた強引な一方的な通知で家賃減額・契約解除が断行されました。
レオパレスは「終了プロジェクト」前から支払賃料の引き下げ交渉を行っており、「応じてくれたら2年間は絶対に契約を解除しません」と言い切って、大幅な賃料の削減を進めていきました。ところが、「終了プロジェクト」が発動すると、たとえ半年前に賃料を減額したばかりであっても内容証明を送りつけて一方的に契約を解除した。解約条項が盛り込まれていないオーナーであっても、固定賃料保証が終わる10年超の物件では基本的に解約を前提とした交渉が行われ、40～50％程度のさらなる賃料減額を迫りました。オーナーはアパートローンの返済に窮しました。これで１５，０００戸の契約解除がなされたようです。
これにより、２０００人のオーナーが被害を被りました。
この様なメールで契約解除・家賃減額指示命令が本部より各支店に流されています。
内部メール
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２０１１年８月１０日 水曜日 １１：０５PM
件名：８/１６以降の営業活動について
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本日も猛暑の中、皆さんお疲れ様でした。
８月原価削減金額 目標１３億５，０００万に対し、３億５，５０４万（２５．７％）まで伸ばしました。
これにより、通期原価削減目標１０１億８，７８６万に対しても ６０億２，９４４万まで伸びました。
１６日からはいよいよ我々の力が試される時です。
そこで再度８月の２課の基本方針を確認します。
１．【終了プロジェクト】の残案件は特段の理由の有る案件を除き、全て月内に決着をつける。
その際、内容証明等を積極的に使用し、通常交渉が困難な案件は「解約通知」を送付し、３ケ月後に全室明け渡しとする。
＊実績計上は解約合意契約書取得時、又は引渡し時とする。
２．【１０年超】の案件はTSS返金額大きな物件を除き、通常物件は基本的に解約を前提とし交渉を行なう。
・９月以降の本格的解約目標設定に先立ち、月内に、一定の確率で解約に持込むためのスキーム・トークフロー・業務フロー等を構築する。その為、８月度は実績のおよそ２割程度が解約実績となるよう各エリアで「解約トーク」を構築しつつ交渉を行なう。
・これにより、結果として 解約を辞さない強気の交渉にて、戸/改定額を大幅に引き上げる。
→オーナーからの解約の話しが出ない場合はそもそも提示額が引低すぎる。
３．【１０年未満】 の案件は 戸/減額の大幅なUPを目指す。
現状、の戸/減額の平均＠４，４００円 を 最低でも６，０００円へ引き上げる。
その為、エリア（県）別の最低戸/減額を決め、基準単価以下の契約は事前に副部長の承認制とする。
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参考判例
平成16年11月8日付最高裁におけるサブリース裁判
平成15(受)869
事件名 賃料減額確認等請求本訴，同反訴事件（添付１０）
補足意見
最高裁「衡平の見地」、「当初予想収支」を損なわない程度
平成16年11月8日付最高裁におけるサブリース裁判のうち、滝井裁判官が補足意見として呈示した家賃減額は、「当初予想収支」を損なわない程度としました。サブリース業者が、賃料減額請求でなく、中途解約を行い、それが認められるとすると、賃貸人のリスクを負った投下資本の回収に支障を生じ、「衡平の見地」からの当事者間の利害調整が図られない結果になってしまいます。
この補足意見は、収支計画を尊重して、不況による融資利息と公租公課の軽減分程度の減額のみ認めています。
つまり賃貸人の当初予想していた利益が確保できる程度の賃料額まで保護するものとなっています。
